מה הקשר בין שמאי לירושה? לא מה שחשבתם

"שמאי מקרקעין ירושה" –  ביטוי שנשמע מפחיד כששומעים אותו בפעם הראשונה, אבל בפועל מדובר באיש מקצוע שישמח לעזור לנו בעת הצורך. אז מי הוא שמאי? מהי ההתמחות בתחום המקרקעין ואיך הנושא קשור לירושות? כל זאת ועוד תוכלו לקרוא במאמר הבא.

 

תפקיד השמאי

שמאי הוא אדם העוסק בהערכת שווי של רכוש. כלומר, מה הערך הכספי של הרכוש בהתבסס על נתונים שונים. הרכוש המוערך יכול להיות רכוש סטנדרטי (תכשיטים יקרים, מוצרי אלקטרוניקה משוכללים,ציוד חקלאי) ,רכב, שטח נדל"ן וכו'. 

השיקולים להערכת השווי משתנים בהתאם לרכוש, אך בדרך כלל מתבססים על הערכת נזק פוטנציאלי, שווי שוק, השוואה לסביבה ועוד. מכיוון שמדובר בשיקולים מורכבים וסובייקטיבים לעיתים מתגלות מחלוקות בין שמאים שונים ויש צורך בהכרעה חיצונית.  הרבה פעמים כדאי להתייעץ עם עורך דין מקצועי כמו: https://www.amitvered.co.il

 

שמאי מקרקעין

אחרי שהבנו את תפקידו של השמאי, נבין מהי ההתמחות של שמאי מקרקעין- שוק הנדל"ן כולל בתוכו נכסים שונים זה מזה בייעוד ובמיקום, ולכן לא ניתן לחשב את השווי שלהם בצורה אחידה ופשוטה, אלא צריך לבחון כל מקרה לגופו. השמאי נעזר בכללי שמאות מקובלים, ומעריך בצורה אובייקטיבית את שווי הנכס.

 

סיטואציות שבהן משתמשים בשירותי שמאות מקרקעין

1. במקרה בו הנכס הנדלנ"י משמש כבטוחה למשכנתא/הלוואה/אשראי, הבנק יבקש חוות דעת חיצונית על שווי הנכס כדי לדעת מהו הסכום המשועבד.

2.לצורך הערכת השפעת אישור תב"ע (תוכנית בניין עיר) על שוויו של נכס. במקרה של הרחבת זכויות בנייה או השבחה אחרת יש לקבוע את חבות היטל ההשבחה, ובמקרה של ירידת ערך הנכס יש לקבוע את ערך הפיצויים.

3. קביעת סכום תשלומי האיזון במקרה של איחוד וחלוקה מחדש של מגרשים.

4. הערכת שוויים של נכסי נדל"ן כחלק מהדוחו"ת הכספיים של חברות. הערכה על ידי שמאי מאפשרת לחברות לעמוד ביישום התקינה החשבונאית העולמית.

5. הכרעה בסוגיות ירושה , עליהן נרחיב בהמשך.


איך מגיעים להיות שמאי מקרקעין?

שמאי מקרקעין הוא מקצוע מומלץ בישראל מכיוון שהשכר של השמאי עולה ככל ששוק הנדל"ן משגשג, ועסקי הנדל"ן בארץ נמצאים בצמיחה מתמדת. נוסף על כך, הביקוש למקצוע עולה עקב התפתחות וגדילת השוק.
על מנת לקבל רישיון שמאי מקרקעין מוסמך (המוענק ממשרד המשפטים) יש לעמוד בתנאים הבאים:

1. תואר ראשון המוכר על ידי המועצה למכללה גבוהה.

2 גיל 23 ומעלה במועד הבחינה הסופית.

3. בלי רישום פלילי.

4. הצלחה במבחנים של של מועצת שמאי המקרקעין.

5. סטאז' של שנה עד שנתיים אצל שמאי מקרקעין מוסמך.

6. הצלחה בבחינה הסופית של מועצת שמאי המקרקעין.

 

שמאות מקרקעין בסוגיות ירושה

שמאות מקרקעין נדרשת בסוגיות ירושה במקרים בהם העיזבון הוא שטח נדלנ"י. בדרך כלל אדום מוריש נכסי מקרקעין לכמה יורשים שמתחלקים בהם באופן שווה, ובמידה והם אינם רוצים להשאיר אותם בבעלות משותפת הם יכולים לפעול באחת משתי הדרכים הבאות:

 

1."דרך המלך" לפירוק השיתוף (כפי שהיא קבועה בחוק המקרקעין) 

מכירת הנכס בדרך שבה נמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל. כלומר– מכירת השטח בהליך תחרותי למרבה במחיר.  מדובר במכירת הנכס לגורם חיצוני ולכן המכירה תחוייב במס שבח ומס רכישה שיכולים להגיע לסכומים גבוהים יחסית. היורשים יתחלקו בסכום שיישאר ממכירת הנכס אחרי ניקויי מס.

 

2.מכירת הנכס לאחד היורשים

 מכיוון שלא מתבצע הליך תחרותי, יש צורך בהערכה של שמאי שיקבע את שווי הדירה , וממנו ייגזר הסכום לו זכאי כל אחד מהיורשים (סכום הכסף לחלק לכמות היורשים). היורש שמעוניין בקניית הנכס ישלם ליורשים האחרים את הסכום המגיע להם, וכך בעצם יבצע את קניית הנכס. יש לציין שבמקרה ומדובר בדירת מגורים והמוריש היה בעל דירה אחת בלבד, מכירת הדירה ליורש אינו מוגדרת עסקה ולכן מקנה פטור ממס שבח.

אם היורשים לא מגיעים להסכמה לגבי שווי הדירה לאחר שהביאו שמאי מוסכם או שכל אחד הביא שמאי מטעמו, מכירת הדירה תבוצע בעזרת "דרך המלך" לפירוק השיתוף.

מקרה ממנו ניתן ללמוד רבות על תפקיד שמאי מקרקעין בסוגיות ירושה הוא המקרה של דני ורותי, שירשו דירה מאמם שנפטרה. דני מעוניין בקניית הנכס מרותי, אך רותי דורשת ממנו מחיר מופקע שאינו בטווח המחירים של הדירה. דני מנסה להסביר לרותי שהסכום גבוה מדי ביחס לתמורה, אך רותי לא משתכנעת. 

לכן, פנה דני לקבלת חוות דעת מסודרת משמאי מקרקעין מומחה. השמאי התבסס על אסמכתאות, נתונים והסברים רציונלים והעריך את השווי של הדירה , (שאכן היה נמוך יותר ממה שסברה רותי) . לאחר שהוצגה בפניה חוות הדעת, רותי הבינה את שוויה האמיתי של הדירה והסכימה שדני יקנה ממנה את חלקה בנכס לפי הסכום שקבע השמאי. 

מעבר לחוות הדעת המקצועית ולליווי בתהליך מכירת הדירה, השמאי מנע ריב משפחתי על דירת הסבתא. סוגיות הירושה דורשות מהשמאי לעבוד בצורה האובייקטיבית והטובה ביותר מכיוןן שלעיתים קרובות מדובר בסיטואציות מורכבות מבחינה רגשית. 


לסיכום

מקצוע השמאי הוא מקצוע מרתק וסבוך שעוסק בנושאים שונים ומגוונים. שמאי מקרקעין מעריך את  השווי של נכסי נדל"ן במקרים של שעבוד לבנקים, הוצאת דוחו"ת כספיים לחברות, תשלומי פיצויים, חלוקת נכסים ועוד. בסוגיות ירושה השמאי נדרש להעריך את שווי הנכס על מנת לסייע ליורשים לחלק את הירושה בצורה שווה ומוסכמת.

מה הקשר בין שמאי לירושה? לא מה שחשבתם

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram