המושג קרקע חקלאית נשמע יותר ויותר בכל הקשור להשקעות נדל"ן שונות. כאשר בוחנים נכסי מקרקעין שונים, קרקע חקלאית היא אחת מנכסי המקרקעין הזולים ביותר שיש. למרות המחיר הזול שלה, כדי למקסם מבחינתנו את התשלום על הקרקע, אנחנו צריכים להבין מה השווי שלה והאם המחיר שמוצע על אותה הקרקע אכן שווה את זה. השווי של קרקע חקלאית משתנה בין כל קרקע לקרקע, אך הכללים לבחינת השווי נשארים זהים.
קרקע חקלאית
במדינת ישראל ישנם סוגים שונים של שטחים, מבחינה חוקית. החוק מגדיר מה ניתן לעשות על כל שטח, מתי וכיצד. קרקע חקלאית היא קרקע שהחוק מותיר לבעליה לבצע עליה רק פעולות שונות לצרכי חקלאות.
זאת אומרת שכל עוד המעמד המשפטי של הקרקע לא משתנה, לא ניתן לבצע פעולות אחרות מלבד פעולות חקלאיות על הקרקע, גם אם הקרקע רשומה על שמכם. כתוצאה מכך, המחיר של קרקע כזאת נחשב לזול. כשהמעמד המשפטי של הקרקע משתנה (הפשרה), ניתן להנות מתשואה מסוימת.
סיכוי תשואה מגולם במחיר
קרקע חקלאית למכירה יכולה להיות יקרה יותר או יקרה פחות. המחירים של קרקע חקלאית לא שונים במובן הזה ממחירים של נכסים אחרים המיועדים להשקעה. אם הקרקע היא קרקע שניתן להנות ממנה מתשואה בסבירות גבוהה, המחיר שלה יהיה גבוה יותר. אם מדובר על קרקע בלי אופק מיוחד, המחיר שלה יהיה נמוך יותר.
חכמת השוק
לפני שרוכשים קרקע חקלאית, חשוב להיות בקיאים במחירי השוק. כאשר מדברים על מחירי השוק, לא מדובר רק על המחירים הכלליים של קרקעות חקלאיות בשוק הישראלי, אלא על מחירים של קרקעות חקלאיות באזור בו אתם מעוניינים לבצע את הרכישה.
המחיר של קרקעות חקלאיות באזורים סמוכים אמור להיות דומה באופן יחסי. לכן, מוטב לעשות את הבירור הזה מבעוד מועד. אם המחיר שמוצע לכם גבוה או נמוך בצורה חריגה, יש לברר מדוע.
בבעלות מי הקרקע רשומה?
הקרקע רשומה על שם רשות מקרקעי ישראל? הדבר עשוי להיות בעייתי בעתיד. קרקע שרשומה על שם רשות מקרקעי ישראל תהיה זולה יותר, מכיוון שבעתיד, בעת שינוי ייעוד הקרקע, הרשות יכולה לקחת לעצמה בחזרה את הקרקע לצרכים שונים.
מה עשוי להיות מופקע?
גם אם הקרקע תהיה ברשותכם המלאה לאחר הליך הרכישה, המדינה עדיין עשויה להפקיע מכם קרקעות לטובת הציבור. בעת שינוי ייעוד הקרקע, ייתכן שהתוכניות השונות יקבעו שמקומות ציבוריים, כמו כבישים, פארקים או מוסדות, צריכים להיות מוקמים דווקא בשטח שלכם. הבנה מראש של הפקעה אפשרית תסייע לכם בהערכת השווי.
ייעוד להפשרה
האם הקרקע החקלאית מיועדת להפשרה? אם כן, העלות שלה אמורה להיות יקרה יותר. אם אין משהו חדש מבחינת הפשרת הקרקע, המחיר שלה לא אמור להיות גבוה כמו קרקע שמיועדת להפשרה.
